به گزارش پایگاه خبری و تحلیلی «فلزاتآنلاین» به نقل از گروه اقتصادی خبرگزاری فارس؛ بازار مسکن ایران مدتهاست دیگر فقط از مسیر عرضه و تقاضای خانه تحلیل نمیشود. امروز هر مترمربع ساختمان، حاصل جمع پیچیدهای از قیمت زمین، آهن، سیمان، دستمزد، حملونقل، ریسک سیاسی، نرخ ارز و انتظارات تورمی است. وقتی رئیس انجمن صنعت ساختمان از رسیدن کف هزینه ساخت مسکن اجتماعی به حدود ۴۰۰ دلار یا معادل ۶۰ میلیون تومان برای هر متر مربع سخن میگوید، این عدد صرفاً یک برآورد فنی نیست؛ زنگ خطری برای آینده خانهدار شدن طبقه متوسط و کمدرآمد است. افزایش هزینه ساخت، بهویژه در دو ماه اخیر، فقط یک تغییر مقطعی در بازار مصالح نیست. جهش بهای نهادههای ساختمانی نشان میدهد بخش تولید مسکن در معرض فشاری چندجانبه قرار گرفته است. فولاد، سیمان، مصالح پایه، تجهیزات تأسیساتی، حملونقل و نیروی انسانی همگی در مسیر افزایش قیمت قرار دارند. وقتی گفته میشود برخی مصالح ساختمانی تا ۱۰۰ درصد رشد کردهاند، معنای آن این است که سازنده، حتی اگر زمین را در اختیار داشته باشد، دیگر نمیتواند با محاسبات قبلی پروژهای را آغاز یا تکمیل کند. در چنین شرایطی، مفهوم «کف قیمت ساخت» اهمیت زیادی پیدا میکند. این کف قیمت یعنی حداقل هزینهای که بدون احتساب زمین، مجوزها، مالیاتها، عوارض، هزینه مالی و سود سازنده باید پرداخت شود تا یک واحد مسکونی ساخته شود. بنابراین اگر کف ساخت به ۶۰ میلیون تومان برای هر متر مربع رسیده باشد، قیمت نهایی مسکن در بازار مصرف قطعاً بسیار بالاتر از این رقم خواهد بود. این یعنی فاصله میان درآمد خانوار و قیمت خانه، باز هم عمیقتر میشود.
نکته مهمتر آن است که افزایش هزینه ساخت، فقط بازار خریدوفروش را تحت تأثیر قرار نمیدهد؛ بازار اجاره نیز دیر یا زود از آن اثر میپذیرد. وقتی تولید مسکن کند شود، عرضه واحدهای تازه کاهش مییابد. کاهش عرضه در برابر تقاضای انباشته، فشار را به بازار اجاره منتقل میکند. در نتیجه خانواری که توان خرید ندارد، در بازار اجاره هم با افزایش هزینه روبهرو میشود. این همان چرخهای است که سالهاست مسکن را از کالای مصرفی به بحران اجتماعی تبدیل کرده است. از سوی دیگر، رکود معاملات ملکی باعث نشده قیمت ساخت متوقف بماند. این یکی از تناقضهای مهم اقتصاد مسکن در ایران است. ممکن است مردم کمتر خانه بخرند، سازندگان کمتر پروژه تعریف کنند و سرمایهگذاران با احتیاط حرکت کنند، اما هزینه تولید همچنان بالا میرود. در چنین وضعیتی، بازار وارد رکود تورمی میشود؛ یعنی معامله کم است، اما قیمت پایین نمیآید. این وضعیت برای مصرفکننده زیانبار و برای تولیدکننده فرساینده است. اظهارات فعالان صنعت ساختمان درباره خروج سرمایهگذاران از بازار ملک نیز قابل تأمل است. وقتی خرید خانه برای شهروندان عادی از اولویت خارج میشود و سرمایهگذار هم به دلیل ریسک، کمبود نقدینگی و نامشخص بودن آینده اقتصادی عقب مینشیند، موتور ساختوساز خاموشتر میشود. این خاموشی در کوتاهمدت شاید در قالب کاهش معاملات دیده شود، اما در میانمدت به کمبود عرضه، فرسودگی بیشتر بافت شهری و افزایش فشار اجاره منجر خواهد شد. مسئله مهم دیگر، پیوند مستقیم صنعت ساختمان با دهها صنعت دیگر است. ساختمان فقط دیوار و سقف نیست؛ زنجیرهای از فولاد، سیمان، پتروشیمی، حملونقل، خدمات فنی، تأسیسات، کاشی، سرامیک، شیشه، چوب، برق، لوله و نیروی کار را فعال میکند.
بنابراین رکود ساختوساز بهمعنای رکود بخشی از اقتصاد ملی است. هر پروژهای که متوقف میشود، فقط چند واحد مسکونی کمتر تولید نمیکند؛ بلکه فرصتهای شغلی و گردش مالی گستردهای را نیز از بین میبرد. در این میان، سیاستگذار نمیتواند صرفاً با دستور، وعده یا طرحهای شعاری بازار را کنترل کند. اگر هزینه ساخت بالا رفته، باید ریشههای آن بررسی شود؛ از قیمتگذاری و توزیع مصالح گرفته تا دسترسی سازندگان به تسهیلات بانکی، ثبات مقررات، کاهش عوارض غیرضروری و تسهیل صدور مجوزها. ساخت مسکن ارزانقیمت بدون کنترل هزینه تولید، بیشتر شبیه آرزوست تا سیاست اجرایی.برنامههایی مانند مسکن اجتماعی یا مسکن حمایتی نیز در چنین فضایی با چالش جدی روبهرو هستند. وقتی کف ساخت به ارقام سنگین رسیده، دولت برای اجرای پروژههای حمایتی باید منابع مالی واقعی، زمین مناسب، زیرساخت شهری و سازوکار شفاف تأمین مصالح داشته باشد. در غیر این صورت، پروژهها یا نیمهتمام میمانند یا با افزایش قیمت مکرر از دسترس همان گروه هدف خارج میشوند.افزایش زمان انتظار برای خرید خانه، نشانهای روشن از شکست تعادل در بازار مسکن است. اگر یک خانوار برای خرید واحدی معمولی باید سالها پسانداز کند و هر سال نیز قیمتها سریعتر از درآمد او رشد کند، دیگر با مسئلهای صرفاً اقتصادی مواجه نیستیم. این وضعیت بر ازدواج، مهاجرت، کیفیت زندگی، حاشیهنشینی و امنیت روانی جامعه اثر میگذارد.
واقعیت این است که بحران مسکن از نقطه فروش آغاز نمیشود؛ از نقطه تولید آغاز میشود. وقتی ساختن گران، پرریسک و کمبازده شود، خانه کمیابتر و گرانتر خواهد شد. بنابراین بحث امروز فقط درباره گرانی مصالح نیست، بلکه درباره آینده دسترسی مردم به سرپناه است. اگر سیاستگذار این هشدار را جدی نگیرد، جهش هزینه ساخت امروز، به بحران عمیقتر مسکن فردا تبدیل خواهد شد.
