مهدی سلطان‌محمدی در گفت‌وگو با خبرنگار پایگاه خبری و تحلیلی «فلزات‌آنلاین»، اظهار داشت: واقعیت این است که بازار مسکن در حال حاضر وضعیت مطلوبی ندارد و تجربه نشان داده که این حوزه در این سال‌ها به‌صورت چرخه‌های منظم و متناوب، دوره‌های رونق و رکود را تجربه کرده است. در دوره‌هایی که رونق بازار مسکن با افزایش قیمت همراه بوده است، به‌دلیل جذابیتی که این بازار برای سرمایه‌گذاران دارد، شاهد افزایش سرمایه‌گذاری در این حوزه هستیم و در این شرایط طبیعتا حجم پروانه‌ها و زیربنای ساخته شده افزایش می‌یابد.
وی در این مورد افزود: آخرین باری که شرایط رونق بازار مسکن را به طور طبیعی تجربه کردیم، به سال‌های ۸۹ تا ۹۱ برمی‌گردد که میزان ساختوساز در آن دوره به حدود یک میلیون واحد مسکونی در سال نیز می‌رسید. بعد از این دوره و آغاز دوره رکود، مطابق انتظار میزان ساختوساز تا حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال کاهش یافت. البته در سال‌های ۹۶ و ۹۷ نیز شاهد اندک رونقی در بازار مسکن و افزایش چشمگیر قیمت‌ها بودیم، اما برخلاف دوره‌های پیش از آن، این رونق به بخش عرضه منتقل نشد و میزان عرضه مسکن افزایش چندانی پیدا نکرد و رشد در حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد بود، به‌طوری که میزان ساختوساز در حال حاضر نیز تحت تاثیر این عدم رشد، کمتر از ۴۰۰ هزار واحد در سال تخمین زده می‌شود.
سلطان‌محمدی در مورد دلایل رشد ناچیز ساختوساز در دوره اخیر، خاطرنشان کرد: مصالح ساختمانی و در راس آن‌ها فولاد، لوازم وارداتی و لوازم تاسیساتی و برقی مسکن در مدتی که بازار مسکن رونق داشته، افزایش قیمت زیادی یافتند به‌طوری که قیمت تمام شده ساخت مسکن تنها در بخش مصالح ساختمانی بیش از ۵۰ درصد افزایش یافت. بنابراین بخش عمده‌ای از رونق حوزه مسکن، با افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی خنثی شد. در واقع بخشی از رکود در این حوزه به دلیل همین افزایش قیمت تمام‌شده ساختوساز بود. در این دوره، علی‌رغم نقدینگی سرگردان قابل توجهی که در بازار وجود داشت، سرمایه‌گذار علاقه خود برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را از دست داد و این نقدینگی بیشتر جذب بازارهایی مثل طلا و ارز شد. البته علاوه بر کاهش رغبت سرمایه‌گذاران، باید به این نکته هم توجه داشت که میزان تقاضا در بازار مسکن نیز به دلیل کاهش درآمد خانوارها و پایین آمدن قدرت خرید آن‌ها کمتر شده و مانند گذشته نیست.
رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن
وی در ادامه با اشاره به تاثیر افزایش قیمت فولاد در کاهش رونق بازار مسکن در سال گذشته، عنوان کرد: البته افزایش چشمگیر قیمت محصولات فولادی مورد استفاده در ساختمان که از سال ۹۷ آغاز شده و به بیش از ۵ هزار تومان به‌ازای هر کیلوگرم رسیده، در رشد قیمت مسکن تاثیرگذار بود. با این حال فولاد در سال ۹۸ روند معکوس را طی کرده و در حال حاضر در بازه چهار هزار تومان به‌ازای هر کیلوگرم و گاهی کمتر از آن نوسان می‌کند.
این کارشناس حوزه مسکن در مورد شرایط فعلی بازار مسکن در کشور گفت: به‌نظر می‌رسد که در سال ۹۸، پس از پشت سر گذاشتن یک دوره رونق کم‌اثر، وارد یک دوره رکود جدید شده‌ایم و چندان دور از ذهن نیست که سرمایه‌گذاری و میزان ساختوساز در بخش ساختمان مجددا کاهش یابد. پس می‌توان حدس زد که در یکی دو سال آتی، با رکود حوزه ساختمان، مصرف فولاد نیز کاهش پیدا کند.
سلطان‌محمدی با اشاره به عدم کاهش تعداد پروانه‌های ساخت، علی‌رغم ورود به دوره رکود جدید، گفت: نباید از یاد ببریم که به دلیل اختلاف فاز، به‌طور معمول چند ماه طول خواهد کشید که این رکود به تعداد پروانه‌ها منتقل شود و اثر آن بعد از خارج شدن پروانه‌های در حال جریان، خود را نشان خواهد داد. بنابراین پیش‌بینی ما این است سرمایه‌گذاری قابل توجهی در حوزه مسکن صورت نگیرد و تا سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰، انتظار می‌رود شرایط ساختوساز در کشور از وضعیت کنونی نیز بدتر شود.
برنامه‌های دولت برای حوزه ساختوساز
وی در مورد راهکارهای عبور از دوره رکود، با اشاره به برنامه‌های دولت یادآور شد: دولت برنامه‌هایی را برای رویارویی با این شرایط در نظر گرفته است که از جمله آن‌ها می‌توان به طرح‌های مشارکتی از طریق در اختیار گذاشتن زمین‌های در حال عرضه برای تشویق به سرمایه‌گذاری اشاره کرد اما قبلا هم دیده‌ایم که حجم دخالت دولت در این حوزه محدود است و با توجه به اینکه بیش از ۹۵ درصد از ساخت‌و‌سازها در کشور توسط بخش خصوصی انجام می‌شود، اگر این بخش به‌خوبی نتواند در این زمینه ایفای نقش کند، ساخت‌و‌سازهای دولتی نیز در حوزه تقاضا با مشکل روبه‌رو خواهد شد و موفقیت چندانی نخواهد داشت. از این رو نباید انتظار داشت که دخالت‌‌های دولت در بخش عرضه مستقیم بتواند این کاهش را جبران کند.
سلطان‌محمدی بازگشت مجدد رونق به بازار مسکن را در گرو مسائل سیستماتیک بازار دانست و خاطرنشان کرد: سیاست‌های دخالتی کوتاه‌مدت نمی‌تواند تاثیر زیادی در این زمینه داشته باشد که البته متاسفانه دولتمردان تصور دیگری از این موضوع دارند. آن‌ها گمان می‌کنند که دخالت دولت در این حوزه تنها با عرضه مستقیم یا مداخله در نرخ‌ها امکان‌پذیر بوده که این تلقی کاملا اشتباه است. در واقع دخالت دولت در این حوزه باید از طریق تسهیل سرمایه‌گذاری و رفع موانع موجود برای سرمایه‌گذاری باشد که اگر این امر محقق شود، برآورد ما این است که سالانه بیش از ۸۰۰ تا ۸۵۰ هزار تقاضا در این حوزه وجود داشته باشد و ظرفیت تولید کشور نیز با توجه به توانایی تامین مصالح و نیروی انسانی، به‌راحتی بیش از یک میلیون واحد مسکونی در سال برسد.
سلطان‌محمدی در مورد دلایل ورود دولت به عرضه مستقیم مسکن نیز گفت: طبیعی است که مردم انتظار دارند وقتی قیمت مسکن افزایش می‌یابد، دولت چاره‌ای برای آن بیاندیشد. دولت نیز سعی می‌کند نشان دهد که بر اوضاع مسلط است و در این زمینه تلاش می‌کند ولی واقعیت این است که این تلاش‌ها چون با برنامه‌ریزی‌های دقیق همراه نیستند، معمولا به نتیجه مطلوب نمی‌رسند. بخش خصوصی از نظر دانش، سرمایه و مسایل فنی قدرت ورود به حوزه مسکن را دارد و به نظر می‌رسد دولت باید اقداماتی را صورت دهد که قیمت نهاده‌های مسکن و در نتیجه قیمت تمام‌شده برای متقاضی تقلیل یابد.
وی در این مورد تاکید کرد: همان‌طور که می‌دانیم مهم‌ترین نهاده موثر بر قیمت مسکن به‌خصوص در شهرهای بزرگ، قیمت و موقعیت زمین است. دولت اگر بتواند سازوکاری را صورت دهد که شهرهای اقماری و شهرهای جدید برای مردم و سرمایه‌گذاران جذابیت پیدا کند، می‌تواند در رفع این مشکل به شکل اساسی‌تری نقش داشته باشد.
این کارشناس حوزه مسکن، از ایجاد شهرهای جدید زیادی مثل هشتگرد، ورامین، پردیس و شهریار در اطراف شهر تهران در این سال‌ها و جمعیت‌پذیری نسبتا بالایی که این شهرها داشته‌اند به عنوان یک نمونه یاد کرد و گفت: به‌دلیل اینکه شهرک‌سازی‌ها همراه با یک برنامه‌ریزی مدون نبوده است، شاهد هستیم که هنوز نتوانسته‌ایم بسیاری از همین شهرها را با یک خط ریلی، به شبکه حمل و نقل عمومی شهری متصل کنیم. این برنامه‌ریزی بلندمدت، کاری نیست که در توان بخش خصوصی باشد و این دولت‌ها هستند که می‌توانند در این زمینه اقدام کنند.
وی با اشاره به عدم تمایل دولت‌ها به طرح‌ها و برنامه‌های زیربنایی و بلندمدت در حوزه مسکن، افزود: به‌دلیل اینکه این گونه طرح‌ها زودبازده نیستند و ممکن است به نتیجه رسیدن آن به دولت‌های بعدی موکول شود، دولت‌ها نیز ترجیح می‌دهند به جای سرمایه‌گذاری در این حوزه‌ها، در برنامه‌های کوتاه‌مدت سرمایه‌گذاری کنند و به‌صورت عینی و ملموس به جامعه نشان دهند که در حال تلاش در این زمینه هستند. مثلا در مورد احداث همین خط ریلی، ممکن است بیش از ۱۰ سال تا بهره‌برداری از آن زمان نیاز باشد، اما ورود مستقیم به بحث ساخت واحدهای مسکونی به زمان کمتری نیاز دارد و برای مردم نیز ملموس‌تر است.
سلطان‌محمدی در پایان گفت: این موضوع تنها به احداث راه‌های ارتباطی محدود نمی‌شود و دسترسی به امکاناتی مثل مدرسه، مراکز درمانی، فضای سبز و مراکز رفاهی نیز مواردی هستند که می‌توانند اشتیاق مردم برای ورود به این حوزه را افزایش دهند که اگر مورد توجه دولتمردان قرار گیرد، خود مردم برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن در این مناطق ترغیب می‌شوند و تاثیر آن از ورود مستقیم دولت به بازار عرضه بیشتر خواهد بود. اما حقیقت این است که به‌رغم اینکه اهمیت موضوع پرداختن به برنامه‌ریزی‌های بلندمدت در کلام مطرح می‌شود، در عمل کمتر شاهد در اولویت قرار گرفتن این موضوعات هستیم. در دوره‌هایی مثل دوران دولت یازدهم و ابتدای دولت دوازدهم نیز که تلاش برای توجه به مباحث زیربنایی در اولویت قرار گرفت، مشاهده شد نگاه مردم و حتی خود دولتمردان به شکلی بود که گویا هیچ اقدامی در این دوره انجام نشده است.
انتهای پیام//
